Zwrot wynajmowanej/dzierżawionej nieruchomości – roszczenie o zwrot nakładów inwestycyjnych

4

Dzisiejszy wpis poświęcam przesłance zwrotu wynajmowanej/dzierżawionej nieruchomości w kontekście roszczenia najemcy/dzierżawcy o zwrot poniesionych nakładów inwestycyjnych. Przesłanka ta nie powinna wywoływać co do zasady problemów interpretacyjnych ze względu na oczywiste, z zewnątrz, znaczenie słów „zwrot nieruchomości”. Wydawać by się mogło, że sformułowanie zwrot nieruchomości jest jednoznaczne i nie powinno rodzić wątpliwości znaczeniowych zarówno w języku potocznym, jak i prawniczym.

Praktyka pokazuje jednak, że właściwe odczytanie oraz zastosowanie ww. zasady w procesie stosowania prawa na gruncie konkretnych stanów faktycznych, jest nieco bagatelizowane i powoduje trudności interpretacyjne w sporach dotyczących odzyskiwania nakładów poczynionych w trakcie trwania umowy najmu/dzierżawy. Twierdzenie o pomijaniu doniosłości zwrotu nieruchomości w przypadku domagania się zwrotu nakładów od wynajmującego/wydzierżawiającego, formułuję na podstawie doświadczeń wyniesionych z postępowań sądowych, w których brałem udział jako pełnomocnik strony bądź to domagającej się zwrotu, bądź zwalczającej roszczenie o zwrot nakładów inwestycyjnych (m.in. nakłady w postaci budynków warsztatowo-magazynowych, instalacji biogazowych) poniesionych w trakcie umów najmu/dzierżawy. Co znamienne, swoiste ignorowanie kwestii ustalenia zwrotu bądź nie, wynajmowanej/dzierżawionej nieruchomości, nie dotyczy jedynie stron postępowania. Okoliczność czy nastąpił w ogóle zwrot nieruchomości na której poczyniono nakłady znikał nieraz z pola widzenia sądom rozstrzygającym spór sądowy, podczas gdy ustalenie tego czy doszło w ogóle do zwrotu nieruchomości powinno być w zasadzie punktem wyjścia przy rozpoznawaniu przez sądy takich roszczeń.

Przepisy

Do rozliczania nakładów (ulepszeń) na nieruchomości wynajmującego (wydzierżawiającego), mają zastosowanie przepisy art. 676 oraz 677 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz.U. z 2014 roku poz. 121 ze zm. – dalej jako „k.c.”). Poprzez odesłanie zawarte w art. 694 k.c., do ulepszeń na nieruchomość poczynionych w trakcie trwania umowy dzierżawy mają odpowiednie zastosowanie zacytowane poniżej, przepisy o najmie.

Zgodnie z art. 676 k.c.:

„Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.”

Zgodnie z art. 677 k.c.:

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Ustalenie czy doszło do zwrotu nieruchomości na której zostały dokonane nakłady ulepszające nieruchomość, ma kluczowe znaczenie w przypadku gdy strony nie uregulowały w umowie najmu/dzierżawy sposobu rozliczania nakładów. Ewentualnie, gdy wprowadziły w umowie lakoniczne postanowienia typu: „Najemcy/Dzierżawcy przysługuje zwrot poniesionych nakładów w trakcie trwania stosunku najmu/dzierżawy za zgodą Wynajmującego/Wydzierżawiającego”, które pozostawiają rozstrzygnięcie samego sposobu rozliczenia nakładów ww. przepisom. Właśnie takich przypadków dotyczyły w znakomitej większości spory sądowe o których wspomniałem na wstępie, i do nich odnoszą się w głównej poniższe rozważania.

Ustalenie czy doszło w ogóle do zwrotu nieruchomości determinuje co do zasady możliwość domagania się przez najemcę/dzierżawcę zwrotu poczynionych nakładów, łącznie z inną przesłanką, tj. dokonanym przez wynajmującego/wydzierżawiającego tzw. „prawem wyboru” w przedmiocie zatrzymania lub żądania przywrócenia stanu poprzedniego (chyba że np. prawo żądania zwrotu nakładów wynika wprost z umowy).

Natomiast sama data zwrotu nieruchomości ma fundamentalne znaczenie dla początku biegu terminu przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów, albowiem roszczenie wynajmującego/dzierżawcy o zwrot nakładów przedawnia się z upływem jednego roku od dnia zwrotu nieruchomości. Początek biegu terminu przedawnienia nie rozpoczyna się z chwilą wymagalności roszczenia o zwrot nakładów (dokonania nakładów) lecz z chwilą zwrotu nieruchomości. Data zwrotu nieruchomości ma także istotne znaczenie, jeżeli chodzi o ustalenie wartości nakładów, albowiem właśnie ta data wyznacza moment wedle którego należy ustalić wartość poczynionych nakładów na nieruchomość (jakkolwiek strony mogą przyjąć inny sposób ustalania i rozliczania wartości nakładów w umowie).

Zwrot nieruchomości – studium przypadków

Faktycznego zwrotu nieruchomości – a o takim mowa w ww. przepisach, nie można utożsamiać wprost z chwilą rozwiązania (wygaśnięcia) umowy najmu/dzierżawy, jeżeli w tym dniu nie doszło do rzeczywistego wydania nieruchomości na rzecz wynajmującego/wydzierżawiającego. Błędne przekonanie najemcy/dzierżawcy co do tego, że w związku z ustaniem stosunku najmu/dzierżawy rozpoczął bieg terminu przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów, a tym samym, że zaktualizowało się jego roszczenie – podczas gdy nie doszło do rzeczywistego zwrotu nieruchomości (np. przekazanie protokołu odbiorczego wraz z kluczami do nieruchomości) – powinno skutkować oddaleniem powództwa jako przedwczesnego. Takie rozstrzygnięcie nie zamyka definitywnie drogi sądowej w celu odzyskania wartości poniesionych nakładów, niemniej jednak spowoduje obowiązek poniesienia wysokich kosztów procesu (m.in. opłata od pozwu, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego strony przeciwnej).

Nawet, dokonanie czynności świadczącej o zamiarze zwrotu nieruchomości przez najemcę/dzierżawcę (np. podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego nieruchomości), nie stanowi jednoznacznego dowodu i nie przesądza o tym, że doszło do faktycznego zwrotu nieruchomości. Może bowiem zdarzyć się tak, że po podpisaniu protokołu zdania nieruchomości, najemca/dzierżawca nadal pozostaje z jakiś względów na nieruchomości i z niej korzysta, co wyklucza uznanie że doszło do zwrotu nieruchomości (kwestia podlegająca ustaleniu w toku postępowania dowodowego).

I odwrotnie, w przypadku gdy strony nie sporządzą protokołu zdania nieruchomości, w okolicznościach faktycznych konkretnej sprawy możliwe jest uznanie, iż doszło do zwrotu nieruchomości w drodze czynności faktycznych (dorozumianych). Strony mogą liczyć moment zwrotu nieruchomości od chwili zgodnego podpisania protokołu zdania nieruchomości (po wyjaśnieniu wątpliwości co do treści, stanu nieruchomości) – co może nastąpić np. dopiero po upływie znacznego czasu od faktycznego zdania nieruchomości, gdy dojdą do porozumienia co do merytorycznej zawartości protokołu. Jeżeli w takim przypadku, najemca/dzierżawca wystąpi z roszczeniem o zwrot wartości nakładów na drogę sądową, to istnieje ryzyko uznania zgłoszonego roszczenia za przedawnione (w przypadku uznania przez sąd, że upłynął już roczny termin przedawnienia).

Czytaj dalej….

Share.

About Author

Jestem radcą prawnym, członkiem Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie. Jestem absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie oraz Wydziału Zarządzania Akademii Górniczo-Hutniczej w Krakowie - Podyplomowe Studia Zamówień Publicznych. Posiadam bogate doświadczenie procesowe - reprezentuję Klientów w postępowaniach sądowych, administracyjnych i sądowo-administracyjnych na każdym ich etapie. Brałem udział w rozstrzyganiu wielu sporów, powstałych w toku realizacji inwestycji budowlanych i infrastrukturalnych - zarówno na etapie przedsądowym jak i sądowym. Zajmuję się kwestiami prawnymi związanymi z bieżącą obsługą prawną działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie zawierania oraz realizacji kontraktów. Doradzam Klientom w sprawach z zakresu prawa zamówień publicznych, prawa nieruchomości, prawa pracy. Obecnie jestem prawnikiem współprowadzącym praktykę prawa procesowego w kancelarii Brevells Cekiera Oleksiewicz sp. k. Swoje doświadczenie zawodowe zdobywałem w krakowskich oraz warszawskich kancelariach prawnych. Ponadto, jestem autorem publikacji z zakresu prawa zamówień publicznych i prawa zobowiązań. Na Korporacyjnie.pl będę zajmował się przede wszystkim tematyką związaną z procesem inwestycyjnym, kwestiami dotyczącymi prawa zobowiązań oraz prawa procesowego.

4 komentarze

  1. Mój znajomy dostał wypowiedzenie najmu lokalu po dwóch latach użytkowania. Właściciel nie chciał oddać mu kosztów remontu. Lokal przed wynajęciem był w stanie surowym. Kolega musiał sam wyciągnąć elektryk, kładł podłogi, równał płytkował ściany, zrobił po prostu generalny remont. Nie dostał zwrotu, więc doprowadził lokal do stanu w jakim go dostał. Właściciel myślał, że go przechytrzy i dostanie wymuskany lokal. Bardzo się mylił.

Reply To marycha Cancel Reply

Filtr antyspamowy *